因为商户对市场的认同度差别,所以市场的运作手法就衍生出了许多种模式。随着认同度的加深，商户前期进入市场的成本就会加大；如果认同度低，则前期的进入成本就低。进入成本包罗许多项目，如赞助费、建设费、入场费、会员费、利益费等名目繁多的一次性入市门槛用度，而运作手法就是通过种种组合实现其最佳营销。我们经常可以看到以下这些广告词。
◆白云市场：5年包租，年收益8%，一次性返还前两年收益。◆北方明珠：签约方式有1年租期，10年租期；优惠政策为进驻的商户统一免租期3个月。
◆盈通购物城：商业低首付创纪录，正常首付15万元，3年累计返还10万，超低签约则只需首付5万元，月还款2000余元。◆万博商厦：抢占二环内旺铺，仅需4.8万元投放，3年包租，月供无忧。
◆星河城：A.一次性付款享受98×97折优惠,B.按揭付款享受98×98折优惠,C.其他付款方式享受98×99折优惠。◆世冠宏业：租金保障，签约3年租金稳定，免租1年。
◆第三级：投资第三级，10年包租，轻松拥有50年商业产权等等。下面将详细先容这些广告词背后的商业运作模式。一、租赁模式租赁模式主要凭据商户对市场的认同度来确定，项目认同度越高，进入项目的入市门槛也就越高，租赁也由此派生出许多模式。
下面以认同度的崎岖划分，由低到高，依次列出在各阶段的租赁使用模式。1.项目认同低的情况下，优惠出租A免租3个月，交6个月租金使用9个月，或免半年租金；B前3个月免租，租金月付，押一付一，或租金3月一付；C在市场未成熟前，所有租金打5折，或是免收租金**天；D在某某日之前，不计租金，只收摊位保证金5000元。
以上诸如此类以极其优惠的条件要求先入场的，都是因为其项目的认同度低，而需要商户占主导职位，以吸引商户入市的举措。2.项目认同度一般的情况下，正常出租A试营业1个月或3个月租金押一付三，或是半年付；B交摊位押金**元，租金季付或半年付，交付方式押二付三等；C交摊位押金门槛极低，仅几千元不等，租金年付或半年付。
3.认同度略高的情况下，开始设置门槛A押金为**元（正常为2000元、5000元、1万元、2万元，视门槛崎岖不等），租金半年付或季付；B押金**元，租金年付但押金为1万元以上；C押金**元，租金要2年一付；D押金**元，租金3年分两期付清，在封顶付一部门，开业付一部门，交款时间从未交付使用时开始盘算；E押金稳定，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金；F押金稳定，租金一次收5年，开业一次性付清前2年，然后第2年收清后两年的，第3年收最后一年的；G.租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。4.认同度较高的情况下，门槛设置再高些A收押金 ** 元，收取治理费，包罗物业治理费、广告推广费（** 元/m2月），门槛中含条件，收取用度多样化，租金交付方式稳定，季付或半年付、年付；B收押金稳定，租金交付方式为半年付或季付、年付），收建设费（或含某些硬件设施）5000元、1万元、2万元不等；C收押金稳定，再收入场费5000元或1万元，但要分楼层、分业态。
在好楼层、好业态的区域加收入场费，其他为正常；D收赞助费或入场费1万~5万元，但不收押金，租金季付或半年付或年付；E5年或10年谋划权买断费**元（低于5万元），5年租金稳定，租金半年付或年付；F10年谋划权买断费**万元，租金押金按低于正常尺度收取；G收取10年谋划权买断费，不交租金，但收物业治理费，且治理费较高（略约低于租金）。5.认同度高，门槛高的情况下，设置庞大化A收押金5万~10万元不等，收入场费3万元、5万元不等，租金交付为一次收两年租金；B收取20年谋划权买断费10万~30万元，租金年付，逐年递增；C10年、15年或20年谋划使用权买断，管理按揭或分期付款，同时再另收取租金或高额治理费。在租赁中，由于项目的认同度差别，各模式的使用多姿多彩，因此，如何即能正确使用种种模式又能使利润最大化需要潜心分析。
许多项目的失败，就是在认同度差别的情况下，运用了错误的方法，因此我们要凭据实际情况正确判断项目的市场认同度，正确使用种种方法。某某无产权大厦的几种招租体现方式（供大家参考）1.年租方式通常接纳设置门槛，入场费或押金等，再一次性收取年租，以后每年收取租金的方式。2.5年使用权，分期付款即现在XX市场的租售方式，同样先是门槛，包罗押金和两年的租金，之后根据比例分两年收齐，条约5年一签订。例如，尺度铺位的门槛为4万元，两年租金约为4万元，一个铺位总款实际为门槛加两年租金约为8万元。
3.10～15年买断XX市场接纳的租售方式，商户一次性或分期支付一笔款子，之后10～15年不再收取租金，但要收取市场治理用度和工商税费等。例如，本项目的准铺位2层13m2的铺位的10年买断价钱为14万元，但需要3年时间分期收回，因为不是所有的商户都能蒙受一次性付款，所以多数蒙受能力为6万元/年。4.10年使用权买断，中间收取租金商户一次性或分期支付一笔款子，之后每年再支付年租和市场治理用度及工商税费等。例如，本项目的准铺位10年买断价钱在门槛价6万～14万元之间浮动，年租金在0～2.3万元之间调整，两者为杠杆关系，门槛高则租金低；反之亦然。
5.一次性收款，谋划权按揭方式凭据该区域商户谋划能力与支付能力，设定首付“门槛”和“月供”，提高商铺总价，接纳15年使用权买断、10年按揭的方式，甲方通过银行一次性收回投资。例如，一个尺度铺位13m2，租金天天5元/m2，月租金为1950元，年租金为2.34万元，商户门槛为4万元。以此为基础，商户首付50%,即20万元（其中商户实际支付4万元，开发商垫付16万元）；之后商户贷款50%,即20万元,10年还清，则月还款为1950元，年支付银行2.34万元（其中3400元为银行利息，2万元为本金）；银行支付开发商100％的贷款总额,即40万元；扣除为商户垫付的16万元，开发商则实际回款24万元。6.北京秀水街模式先设置门槛，然后要商户将5年租金分3年付清，银行向商户提供谋划性商业贷款,首付20％或30％，商户分2年还清，由银行一次性将贷款总额支付给甲方。
例如,某尺度铺位门槛同样设置为4万元，5年贷款总额为11.7万元，商户首付20％即2.34万元，银行付给甲方扣除利息后的11.2万元按揭总款，尺度铺位一次性实际收益为15.2万元，在实践中我们要凭据实际情况选择最恰当的方式。二、 销售模式（一）使用权销售使用权销售实质是一种恒久的租赁关系，20年以上为租赁无效年限，所以许多招商质料中所说的30年或终身使用权是不恰当的。之所以有些开发商这么说，是因为其土地性质为划拨的或团体所有土地，或者石油其他原因，总之，这种说法是不科学的。
常见的使用权销售方式分5年、10年、15年、20年，这4种方式中，5年实质上是一种一次性的收租方式，5年租金一次性收齐的模式一般很少用，主要是5年租金分2次或3次支付。对于项目而言，一般是在认同度较高时使用。常见的使用权买断是10年、15年、20年或组合买断，也有先收买断费、然后再收租金，实际买断费就是变相的入场费。
如某市场先收买断20年的谋划费，然后再收租金，其中20年谋划费就是一种变相的入场费。例如表5-1。表5-1 某某商厦招商价钱表（先收买断费再收租金模式）这种模式的20年谋划费按差别楼层、差别价位买断，另外每月还要收取分外租金。这里所说的是一次性买断，其间不再需要交费的就有10年、15年、20年、30年几种买断方式，常见的是10年。
谋划商户是买断使用权的主要工具，它差别于产权销售，其工具是投资者。商户一般要求约10年时间作为稳定期，也有做商铺投资者的商户，要求核算中也要以10~15年为周期的，因为市场业态有行业历程性。
因而10~15年后，该种业态方式的存在情况和生长变化与现在的会截然不同。10年使用权售价一般是年租金的5~6倍，15年其次，20年也只是到达6~7倍而已，也有因认同度高、比例较特殊的，暂且不做叙述，一般情况下为6倍左右的颠簸。
有时我们会见在某些使用权的销售中，在价钱稳定的情况下，优惠条件往往是赠送年限，即买15年使用权，前10名认购者可获赠20年年限；或是对从开业日起先交款者优惠3年，纵然用18年等。之所以会发生这种情况，是因为在使用权买断中，对于开发商而言，一般的土地都是划拨的，土地性质无法获得产权销售，对于时间的限制不明晰，或者是土地获得的价钱低。
另外开发商使用项目到银行抵押，或其他产权融资方法，其产权归开发商，从而从中就可以赚双份钱，所以此方法相当盛行。但其毛病是使用权销售面临的群体是商户，主要为谋划者，其购置量是有限的，因为商户中有购置实力的不多，而投资者往往不是商户，他们看中的是产权，因此在使用权的销售中，为了使商户可以有较低的进入门槛，许多开发商设置了许多的优惠方法。例如：◆付款方式为分期支付，如预定、封顶、开业平分几批，或在1~3年内支付完毕。
◆付款方式由银行提供担保，分期支付。如北京秀水街，中原银行对摊位买断中首付提供40%，余下的60%为个体工商户流动资金谋划性贷款，以减轻商户压力。◆使用权按平米价出售，接纳产权销售模式，由银行贷6成10年按揭或5成10年按揭，在10年、15年、20年使用权中都可接纳此模式，其银行贷款外貌是违规的，但详细操作细则却是正当的。例如,某某市场15年使用权销售2万元/m2，以8m2为例，总款16万元，首付40%，即6.4万元，余款9.6万元就由银行提供6成10年按揭，商户则按月供款支付按揭贷款。
此方式可以将其商业价值充实挖掘出来。制定此方案时有一些小技巧，详细如下：如果是10年使用权，则按年租金6~7倍或是产权的60%即可。如果项目认同度高、受市场热捧，则用15年模式价钱即可以定到产权的80%或75%，或是产权销售的价钱。其详细设置模式为：首付款为典型性商业地产市场的平均转让费，月供款为典型性商业地产市场的一手租金或是平均转租金的60%也可。
例如：某市场的典型性商业5m2摊位平均转让费为10万元，平均一手摊位租金为3000元/月，则该市场在可以取代典型性商业的趋势下，15年使用权的价钱在首付10万元月供3000元的基础上调整，相应的售价折合下来为40%即10万元，总额共 25万元，合每平方米5万元。若以15万元按揭核算，月供3000元即足够了，如发现月供高了或低了，则要调整首付与月供二者之间的关系，总之焦点为月供，要以月供为尺度举行首付调整。
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